Hasonlítsd össze, hogy jobban megéri-e ingatlant venni, vagy inkább befektetni a pénzed. Valós magyar statisztikákkal.
KSH adatok alapján: 2015-2025 között 275%-ot emelkedtek a magyar ingatlanárak. De vajon ez fenntartható?
275%
Áremelkedés 10 év alatt
2015-2025, KSH
~7%/év
Hosszú távú átlag
Nominális éves emelkedés
4,5%
Bérleti hozam (Bp.)
Bruttó, 2026 Q1
#1 EU
Áremelkedés mértéke
Eurostat, EU legmagasabb
Lakás/ház vásárlás hitellel
A megvásárolni kívánt ingatlan teljes ára
A rendelkezésre álló saját tőke
Éves kamatláb
KSH: 2015-2025 átlag ~14%/év, de hosszú távon ~5-8%/év reális
Ha kiadod az ingatlant (0, ha saját célra). Bp. átlag: ~200.000 Ft/hó
Éves bérleti díj növekedés
Közös ktg + rezsi + bizt. + felújítás
Éves költségnövekedés
Illeték + ügyvéd + közvetítő
Ha eladnád: közvetítő + ügyvéd (~3-5%)
Havi törlesztőrészlet
286 572 Ft
Hitel összege: 40,0 M Ft
Ingatlan értéke 20 év múlva: 193,5 M Ft
ETF / részvény / alap
Ugyanannyi, mint az ingatlan önereje
S&P 500 átlag: ~10%/év, MSCI World: ~8%/év
Amit havonta félreteszel befektetésre
ETF alapkezelési díj (pl. 0,2-0,5%)
Havi befektetés összesen
200 000 Ft
Nettó hozam: 10.0%/év
Portfólió értéke 20 év múlva: 225,2 M Ft
TBSZ adóelőny
Tartós Befektetési Számlán 5 év után 0% adó a hozamra (normál esetben 15% SZJA). Ez jelentősen növeli a tényleges hozamot!
20 év után az eredmény
Befektetés nyer
128,6 M Ft különbséggel
Az ingatlan nettó vagyona tartalmazza az értéknövekedést, bérleti bevételt, és levonja a hitelt, költségeket, eladási díjat.
| Év | Ingatlan értéke | Éves felért. | Hitel | Ingatlan nettó | Befektetés | Nyertes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. | 53,5 M Ft | +3,5 M Ft | 38,9 M Ft | 6,4 M Ft | 13,6 M Ft | |
| 2. | 57,2 M Ft | +3,7 M Ft | 37,8 M Ft | 7,1 M Ft | 17,5 M Ft | |
| 3. | 61,3 M Ft | +4,0 M Ft | 36,6 M Ft | 8,1 M Ft | 21,8 M Ft | |
| 4. | 65,5 M Ft | +4,3 M Ft | 35,3 M Ft | 9,4 M Ft | 26,6 M Ft | |
| 5. | 70,1 M Ft | +4,6 M Ft | 34,0 M Ft | 11,1 M Ft | 31,9 M Ft | |
| 6. | 75,0 M Ft | +4,9 M Ft | 32,5 M Ft | 13,1 M Ft | 37,8 M Ft | |
| 7. | 80,3 M Ft | +5,3 M Ft | 31,0 M Ft | 15,4 M Ft | 44,3 M Ft | |
| 8. | 85,9 M Ft | +5,6 M Ft | 29,4 M Ft | 18,2 M Ft | 51,4 M Ft | |
| 9. | 91,9 M Ft | +6,0 M Ft | 27,6 M Ft | 21,5 M Ft | 59,3 M Ft | |
| 10. | 98,4 M Ft | +6,4 M Ft | 25,8 M Ft | 25,2 M Ft | 68,0 M Ft | |
| 11. | 105,2 M Ft | +6,9 M Ft | 23,9 M Ft | 29,4 M Ft | 77,7 M Ft | |
| 12. | 112,6 M Ft | +7,4 M Ft | 21,8 M Ft | 34,1 M Ft | 88,3 M Ft | |
| 13. | 120,5 M Ft | +7,9 M Ft | 19,6 M Ft | 39,4 M Ft | 100,1 M Ft | |
| 14. | 128,9 M Ft | +8,4 M Ft | 17,3 M Ft | 45,4 M Ft | 113,1 M Ft | |
| 15. | 138,0 M Ft | +9,0 M Ft | 14,8 M Ft | 52,0 M Ft | 127,4 M Ft | |
| 16. | 147,6 M Ft | +9,7 M Ft | 12,2 M Ft | 59,3 M Ft | 143,3 M Ft | |
| 17. | 157,9 M Ft | +10,3 M Ft | 9,4 M Ft | 67,3 M Ft | 160,8 M Ft | |
| 18. | 169,0 M Ft | +11,1 M Ft | 6,5 M Ft | 76,2 M Ft | 180,2 M Ft | |
| 19. | 180,8 M Ft | +11,8 M Ft | 3,3 M Ft | 85,9 M Ft | 201,5 M Ft | |
| 20. | 193,5 M Ft | +12,7 M Ft | 0 Ft | 96,6 M Ft | 225,2 M Ft |
Nincs egyértelmű válasz, de van néhány szempont, ami segít dönteni.
Tőkeáttétel (leverage)
20% önerővel 100%-nyi ingatlan értéknövekedéséből profitálsz. Ez a legnagyobb előny!
Magyar piac: 275% emelkedés (2015-2025)
A KSH adatai szerint Magyarország az EU legmagasabb ingatlanár-emelkedését produkálta az elmúlt évtizedben.
Passzív jövedelem
Kiadva havi rendszeres bevételt biztosít. Budapesten ~4,5% bruttó bérleti hozam (2026).
Infláció elleni védelem
Az ingatlanárak jellemzően legalább az inflációval együtt emelkednek, a hitel pedig "elinflálódik".
Magasabb historikus hozam
Az S&P 500 átlagosan ~10%/év hozamot produkált az elmúlt évtizedekben, kamatos kamattal.
TBSZ adóelőny
Tartós Befektetési Számlán 5 év után 0% adó a hozamra. Ingatlannál nincs ilyen lehetőség.
Likviditás és diverzifikáció
Bármikor eladhatsz, és egy ETF-fel több száz cégbe fektetsz egyszerre, nem egyetlen ingatlanba.
Alacsony költségek
Nincs fenntartás, felújítás, biztosítás, problémás bérlő. Egy ETF TER-je mindössze 0,2-0,5%/év.
Ez a kalkulátor részletes modellt használ, de a valóságban sok más tényező is befolyásolja a döntést: adózás (TBSZ, SZJA, illeték), az ingatlanpiac helyi sajátosságai, a személyes élethelyzet, kockázattűrés, és a pszichológiai tényezők.
Az ingatlanár-emelkedés nem garantált. Az elmúlt 10 év rendkívüli volt Magyarországon (275% emelkedés). Hosszú távon (30+ év) a reál ingatlanár-emelkedés jellemzően 2-5%/év, ami nominálisan (inflációval) ~5-8%/év. A kalkulátor alapértelmezett 7%-os beállítása ezt a reális hosszú távú becslést tükrözi.
Az ebookomban lépésről lépésre megmutatom, hogyan kezdj el befektetni. Mintaportfóliók, gyakorlati útmutató, 67 oldalon.
87€ (127€ helyett) / Azonnali hozzáférés a letöltéssel